Gebäudetyp E: 15 Prozent Einsparpotenzial, und noch kein Gesetz

Über 15 Prozent geringere Baukosten, mit dieser Zahl wirbt die Bauministerkonferenz für den Gebäudetyp E. Sie ist plausibel, sie ist politisch wirksam, und sie beschreibt bisher ein Vorhaben, nicht die Rechtslage.

Was passiert ist

Auf ihrer 147. Sitzung in Würzburg im November 2025 hat sich die Bauministerkonferenz mit dem sogenannten Gebäudetyp E befasst, „E“ für einfach oder experimentell. Die Idee: Bauherren und Planer sollen von technischen Standards abweichen können, die über die Anforderungen an Sicherheit und Gesundheit hinausgehen, ohne deswegen einen Baumangel zu riskieren. Der Kern des Problems ist zivilrechtlich, nicht bauordnungsrechtlich: Nach geltender Rechtsprechung gilt als vereinbart, was den anerkannten Regeln der Technik entspricht; wer bewusst einfacher baut, muss nachweisen, dass er es wirksam vereinbart hat. Die Ministerkonferenz nennt als Einsparpotenzial über 15 Prozent der Baukosten.

Die Zahlen

Genanntes Einsparpotenzial: über 15 % der Baukosten
Sitzung: 147. Bauministerkonferenz, Würzburg, November 2025
Regelungsansatz: Abweichung von Komfortstandards ohne Mangelhaftung
Rechtsstand: Vorhaben in Vorbereitung, kein verabschiedetes Gesetz

Was das für Kommunen bedeutet

Kommunale Bauherren sind von der Standardfrage besonders betroffen, weil sie in der Regel nicht selbst nutzen, sondern für andere bauen, und weil sie für jede Entscheidung eine Begründung brauchen, die einer Prüfung standhält. Wo ein privater Bauherr sagen kann, ihm genüge eine einfachere Lösung, muss ein Bauamt darlegen, warum die Abweichung vertretbar ist. Genau diese Absicherung soll der Gebäudetyp E schaffen.

Die praktisch nutzbaren Ansätze existieren schon heute, unabhängig vom Gesetzgebungsverfahren: Verzicht auf mechanische Kühlung, wo Verschattung und Speichermasse ausreichen; einfachere Lüftungskonzepte; Reduktion von Steuerungs- und Automatisierungstechnik; robuste Oberflächen statt aufwendiger Bekleidungen. Solche Entscheidungen brauchen keine Gesetzesänderung, sondern eine dokumentierte Abstimmung zwischen Bauherr und Planer, und den politischen Rückhalt, sie zu treffen. Wer als Kommune 15 Prozent sparen will, kann damit beginnen, bevor der Bundestag entscheidet.

Was das für Investoren und Bauherren bedeutet

Für Investoren ist der Gebäudetyp E doppelt interessant und doppelt riskant. Interessant, weil das Einsparpotenzial vor allem in der technischen Gebäudeausrüstung liegt, dem Kostenblock, der in den letzten zwei Jahrzehnten am stärksten gewachsen ist. Riskant, weil Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik in der Verwertung sichtbar werden: Ein Käufer oder Mieter, der später eine fehlende Ausstattung reklamiert, wird sich nicht auf die Ersparnis berufen, sondern auf den Standard. Solange die zivilrechtliche Absicherung nicht gesetzlich geregelt ist, bleibt jede Abweichung Verhandlungssache: mit dem Planer, dem Finanzierer und dem späteren Nutzer.

Wer 2026 plant, sollte daher zwei Dinge trennen: Einsparungen, die schon heute rechtssicher vereinbar sind, und solche, die auf ein Gesetz warten. Die erste Kategorie ist größer, als die Debatte vermuten lässt.

Einordnung

Ein Punkt ist wichtig und wird in der Berichterstattung häufig verwischt: Der Gebäudetyp E ist nicht beschlossen. Ein früherer Entwurf fiel der Neuwahl zum Opfer, ein neuer Referentenentwurf liegt vor, das Kabinettsverfahren ist für die zweite Jahreshälfte 2026 geplant. Wer heute ein Vorhaben auf die Annahme baut, die Regelung gelte bereits, riskiert genau das Haftungsproblem, das sie beseitigen soll. Auch die 15 Prozent verdienen eine Einordnung: Es ist ein Potenzialwert aus Modellrechnungen, kein Durchschnitt realisierter Projekte, und er setzt voraus, dass tatsächlich einfacher gebaut wird, nicht nur einfacher genehmigt. Kritik kommt nicht zufällig von Architektenverbänden, die auf Qualitätsverluste und ungeklärte Haftungsfragen hinweisen. Diese Gegenposition ist Teil des Bildes.

Quellen: StMB Bayern: 147. Bauministerkonferenz in Würzburg